Územní plánování
Pro lidi, kteří chtějí koupit pozemek, nejdůležitější územně plánovací dokument územní plán. V tomto článku si vysvětlíme:
- Co územní plán je,
- Proč je důležitý,
- Kde ho najdeme,
- Jak se v něm vyznat,
- S jakou další územně plánovací dokumentací se můžeme setkat,
Co to je územní plán
Proč je důležitý
Jak jsme již zmiňovali výše, v územním plánu najdeme možnosti využití jak kupovaného pozemku, tak přilehlých pozemků, což nám může indikovat i budoucí funkci okolí (např. nová silnice nebo čistírna odpadních vod). Územní plán je závazný dokument, stavební úřad tak nemůže vydat stavební povolení, které by bylo s územním plánem v rozporu. Ostatně jedním z předpokladů pro územní a stavební rozhodnutí je souhlasné stanovisko příslušného odboru územního plánování.
Vydání i změna územního plánu podléhá formálnímu řízení, které trvá několik měsíců až let. Několik úřadů se v řízení vyjadřuje k navrženému obsahu a může jej tak ovlivnit. Stejně tak obyvatelé obce nebo různí „lobbisté“. Toto je třeba mít na paměti v případě, že zvažujete koupit pozemek, jehož využití ke stavbě domu podléhá změně územního plánu. Jedná se totiž vždy o riziko, které musí být do ceny náležitě promítnuto. Ostražitý je třeba být v každém případě změny územního plánu, protože ta může mít na hodnotu pozemku i negativní vliv. O takové změně vás ale prodávající zajisté tak ochotně informovat nebude.
Kde ho najdeme
Obce většinou uveřejňují své územní plány na svých webových stránkách. Podobně odbory územního plánování obcí s rozšířenou působností zveřejňují územní plány obcí, které pod ně spadají. Na každý okres připadá zpravidla jedna nebo i více obcí s rozšířenou působností. Pro okres Praha Západ jsou obec s rozšířenou působností Černošice, pro okres Praha Východ jsou to Říčany a Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, a to dle územní příslušnosti každé obce. Například pro obec Kamenice v okrese Praha-Východ vykonává agendu územního plánování úřad v Říčanech.
Pokud nemůžete územní plán najít na webu obce ani příslušného úřadu obce s rozšířenou působností, je možné, že obec nemá územní plán vydaný. Obce totiž nemají povinnost územní plán pořídit, ale většina z nich v hustěji obydlených oblastech to dělá z důvodu, aby mohla řídit rozvoj obce. V případě neexistence územního plánu platí pravidlo, že stavět lze v rámci zastavěného území obce. V takovém případě je dobré ověřit na obecním úřadě, zda územní plán opravdu přijat nebyl nebo jaká je hranice zastavěného území. Ve středních Čechách je obcí bez územního plánu minimum, není tak radno se uchylovat k předčasným závěrům, pokud územní plán nemůžete najít..
Jak se v územním plánu vyznat
Jak jsme uvedli v úvodu článku, územní plán se skládá z textové a výkresové části. Důležité informace o pozemku najdete ve výrokové části a hlavním výkresu. Na obráku nahoře máme hlavní výkres územního plánu Poříčí nad Sázavou, což je spíše menší obec (kolem 1300 trvalých obyvatel), zato ale celkem různorodá co do druhu pozemků, takže nám dobře poslouží jako názorný příklad.
V našem ukázkovém případě jsme našli celkem slibný pozemek přes inzerát. Pozemek se nachází v Poříčí nad Sázavou, známe jeho adresu a umístění v mapě. Pomocí mapy.cz nebo katastru jsme zjistili parcelní číslo (v tomto článku zjistíte jak).
Výkresová část
Pro možnost na pozemku stavět a tudíž vyšší cenu je rozhodující druh pozemku. Prvním krokem je podívat se do hlavního výkresu, kde jsou barevně označeny různé druhy pozemků. Ve výkresu najděte parcelu, která vás zajímá.
Pro snazší orientaci ve výkresu doporučujeme identifikovat několik orientačních bodů, které snadno najdete jak v mapě, tak ve výkresu. V Poříčí nad Sázavou to může být kromě řeky Sázavy i železnice (která se v územním plánu vyskytuje hned dvakrát, a to jako široký fialový pruh, kudy má vést vysokorychlostní trať, a také menší fialový pruh pro lokálku), silnice I. třídy (šedě) nebo také motokrosová aréna (oranžový flek uprostřed).
V klasické mapě si můžeme všimnout, že hledaný pozemek je nedaleko od motokrosu a železnice. Zároveň je umístěný v rohu trojúhelníku domů. Díky tomu je relativně snadné ho nalézt i v hlavním výkresu. V tomto případě si můžeme ověřit úspěšnost hledání i parcelním číslem. Pozor, ne všechny územní plány ho však mají. Pozemek je dále kromě barvy označený BI a Z04. BI značí obvykle bydlení individuální a Z označuje změnové území.
V legendě a následně také v textové části územního plánu si můžeme tuto teorii snadno ověřit. BI opravdu dle legendy znamená bydlení v rodinných domech. Šrafované území pak značí plochy změn.
Předtím než se podíváme do textové části výkresu, se zastavíme u toho, jak jsou nebo budou využívány plochy v okolí pozemku. Už jsme zmiňovali motokros, železnici, velkou silnici a řeku. V obci se nachází také průmyslová zóna (šedě). V případě „našeho“ pozemku bychom jako největší hrozbu viděli motokrosové závodiště kvůli hluku a železnici. Hlavní cesta je už dál, řeka je dle výškopisu a vrstevnic výrazně pod pozemkem. Průmyslová zóna také nepředstavuje nejhezčí pokoukání, ale zrovna v Poříčí sídlí spíše klidné provozy. O nevítaných využití sousedních pozemků jsem se rozpovídali v článku Lokalita – 10 zdrojů hluku a znečistění.
Textová část
Z textové části nás bude nejvíce zajímat výrok, který stanovuje podmínky pro využití území a celkovou koncepci, odůvodnění slouží spíše ke zjištění kontextu, případně při změnách územního plánu. Ve výroku nás ohledně pozemku zajímá především:
- způsob a podmínky využití plochy, mezi něž patří pozemek,
- existence inženýrských sítí a napojení ně, přípustnost domácí čov a studny.
BI označuje Bydlení – v rodinných domech – příměstské. Hlavní využití je pro bydlení, což rodinný domek splňuje. Přípustné využití povoluje další objekty, které s bydlením v rodinných domech souvisí, v případě individuálních stavitelů je důležité, že jsou povoleny objekty jako garáže, terasy, pergoly, bazény, zahrady apod. Pozitivní také je, že rušivé řemeslné činnosti, sklady nebo jiné objekty s negativním dopadem na okolí jsou nepřípustné.
Dále jsou důležité zásady prostorového uspořádání, které stanoví povinnost stavět izolované domy nebo dvojdomy s minimálně jedním parkovacím stáním, respektovat charakter území a při zástavbě proluk také dodržovat uliční čáru (tzn. dům a plot navazují svým umístěním na sousední domy a ploty). Maximální podlažnost je stanovena na dvě nadzemní podlaží. Ostatní stavby (garáže, terasy) musí být do pěti metrů nad úrovní nejnižšího místa přilehlého rostlého terénu. KMS (dle definic koeficient maximálního zastavění) je 0,35 neboli 35% z plochy pozemku, v našem případě má pozemek 1059 m2, takže zastavit lze 370,65 m2 (pro normální rodinný dům zcela dostatečné). Zpevněné plochy se počítají v Poříčí zvlášť. KZ je koeficient zeleně, pro nás to znamená podíl zahrady nebo jiné zeleně na pozemku, činí 30%, což není přehnaně restriktivní. Za zmínku ještě stojí podmínka velikosti stavebního pozemku minimálně 1000 m2, pokud nebyl oddělen před nabytím účinnosti územního plánu.
Podíváme-li se na podmínky pro plochy změn, konkrétně Z04, zjistíme, že jsou o něco přísnější, než pro BI obecně. Koeficient zastavěnosti je 0,35 a koeficient zeleně 0,45, což plyne z charakteru místa. Také je povoleno pouze jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví.
Dle urbanistické koncepce nesmí vznikat domy v druhém pořadí, kdy pozemek nepřiléhá k veřejnému prostranství. Minimální hranice parcely a veřejného prostranství je stanovena na 15 m, zkoumaný pozemek má společnou hranici k silnici zhruba 40 m. Problém by byl v případě, kdy je pozemek uprostřed soukromých pozemků a pouze k němu vede příjezdová cesta z ulice (trochu jako chobot).
Připojení k inženýrským sítím
Povinnost napojení se na veřejný vodovod a kanalizaci bývá častým kamenem úrazů nabízených pozemků – sítě jsou buď moc daleko, nebo něco brání napojení (třeba jejich nedostatečná kapacita). Územní plán Poříčí nad Sázavou vyžaduje napojení na veřejný vodovod i veřejnou kanalizaci, studny a domácí čov jsou přípustné pouze v odůvodněných případech v místech, kde veřejná infrastruktura chybí. Otázkou je, co jsou odůvodněné případy. Takový dotaz je nejlepší směřovat na úřady. Poříčí bohužel neuveřejnilo online výkres obsahující trasu vodovodu a kanalizace. V panoramatickém pohledu na mapy.cz lze kanalizační přípojky okolních domů nalézt, vodovodní přípojky se hledají hůře a v tomto případě se nám to podařilo až o kousek dál ve vedlejší ulici.
To samozřejmě neznamená, že se k sítím můžete připojit. Vždy je třeba možnosti připojení konzultovat s obcí a provozovatelem sítí.
Další územně plánovací dokumentace
Jak jsme již nastínili v úvodu, územní plán je sice nejčastější a nejdůležitější územně plánovací dokument, existují i další, které mohou stanovit pravidla pro stavbu domu na pozemku:
- regulační plán,
- územní studie.
Regulační plán podobně jako územní plán stanovuje podmínky využití území. Je však výrazně detailnější a týká se pouze určitého území, ne celé obce. Některé územní plány obsahují prvky regulačního plánu, a to když stanovují velmi podrobné požadavky. To by se dít nemělo, ale při koupi pozemku je zapotřebí spíše pragmatismus – rozporovat územní plán je běh na dlouhou trať. Povinnost vypracovat regulační plán je zpravidla stanovena územním plánem. Kamenem úrazu bývá hlavně to, že obce často pro nějakou rozvojovou lokalitu stanoví povinnost zpracovat regulační plán, k čemuž ale dojde až za velmi dlouhou dobu a většinou na podnět některého majitele pozemku. To prakticky zabetonuje pozemky v předmětném území. Jinak není třeba se regulačního plánu bát. Sice stanoví podrobné požadavky třeba na vzhled nebo umístění domu, ale většinou jeho stavbu nekomplikuje.
Územní studie nepatří mezi územně plánovací dokumentaci, ale považujeme za vhodné ji zde zmínit. Jedná se o analytický podklad, který koncepčně řeší nějaké území. Její pořízení opět stanovuje územní plán. Pořizuje ji vlastník pozemků (typicky developer) nebo obec či územní plánování na podnět, přičemž mohou vyžadovat úhradu nákladů na její pořízení. V případě podmínky pořízení územní studie nepůjde na pozemku stavět, než dojde k jejímu vypracování a zanesení do evidence.