Proč se nebát vynětí ze Zemědělského půdního fondu a cena BPEJ

Proč se nebát vynětí ze ZPF a cena BPEJ

Vynětí pozemků ze ZPF a jejich zařazení do BPEJ působí mnoha budoucím stavebníkům velké vrásky na čele. Někteří se obávají nemožnosti půdu vyjmout (zejména v případě I. a II. třídy ochrany) a někteří vysokých cen vynětí. V tomto článku se podíváme na to:

co je ZPF a proč se jím stavebníci zaobírají,
zda je vynětí ze ZPF problém u stavebních pozemků,
kolik vynětí bude stát a jak to zjistit,
kdy a u kterého úřadu se žádá o vynětí,
jak je to u nestavebních pozemků.

Co je Zemědělský půdní fond, BPEJ a jakou hrají roli při stavbě domu

Území Česka je rozděleno podle svého funkčního využití. Jednou z kategorií je půda zařazená do ZPF, kam patří zemědělsky obhospodařované pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty a dočasně neobdělávaná půda), rybníky, nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby (polní cesty, technická protierozní opatření, hráze apod.). Půda v ZPF je chráněna proti jejímu znehodnocení, do kterého se řadí i zastavění půdy stavbami. Aby mohla být půda zastavěna, je třeba ji nejprve ze ZPF vyjmout. V případě půdy náležející do třídy ochrany I. a II. je toto vynětí možné pouze ve výjimečných případech. Třídu ochrany nám indikuje rozdělení do tzv. BPEJ ( bonitované půdně-ekologické jednotky). Na stavební pozemky se však uplatňuje trochu jiný režim.

Stavební pozemky a zemědělský půdní fond

První možnost je, že pozemek vůbec není součástí zemědělského půdního fondu, to bývá zpravidla u brownfieldů nebo pozemků v centru obce. Druhá možnost je, že pozemek do ZPF patří a stavebník se jeho vynětím bude muset zabývat. Jak jsme zmínili výše, stavební pozemky mají ulehčené vynětí ze ZPF. Pokud totiž obec ve svém územním plánu označí plochu jako určenou k bydlení, zařadí ji také územním plánem mezi zastavitelné plochy. Zemědělská půda se odnímá z půdního fondu prioritně na zastavitelných plochách. Omezení týkající se I. a II. třídy ochrany, kdy pro odnětí musí existovat veřejný zájem převyšující zájem na zachování půdy, se u zastavitelných ploch neuplatňuje (§ 4 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu).

Tímto opět narážíme na fakt, že je vždy třeba před koupí kontrolovat územní plán. Obce při pořizování územního plánu totiž musí zvažovat, které plochy určí k zastavění a jak bonitní půdy tím zasáhnou. Zohlednění zvláštní ochrany půdy ve třídách I. a II. přichází na řadu při pořizování nebo změně územně plánovací dokumentace, ne při stavbě rodinného domu.

Cena za vynětí a jak ji určit

Prozatím nás v článku příliš nezajímalo, v jaký kód BPEJ stavební pozemek má. Klasifikace BPEJ a zařazení do tříd ochrany má významný vliv na cenu za vynětí. BPEJ vyčteme z katastru nemovitostí, kde v údajích o pozemku je uveden i stupeň ochrany.

Cena za vynětí se v případě stavby rodinného domu nebo rekreačního objektu počítá podle vzorce (základní cena pozemků dle BPEJ) x (koeficient dle třídy ochrany) x (zastavěná plocha v m2). Základní cenu pozemků se dozvíme při rozkliknutí odkazu v katastru nemovitostí (na stránce bpej.vumop.cz, viz obrázek). Koeficient stanoví pro jednotlivé třídy ochrany příloha zákona o ochraně ZPF:

I. třída – koeficient 9
II. třída – koeficient 6
III. třída – koeficient 4
IV. třída – koeficient 3
V. třída – koeficient 3

Zastavěná plocha v m2 odpovídá za podmínek § 9 odst. 4 zákona o ochraně ZPF ploše potřebné pro stavbu a související zpevněné plochy. Toto je již věcí konkrétního projektu. Zastavěná plocha se u rodinných domů pohybuje běžně kolem 200 – 400 m2. Orientačně můžeme říct, že zastavění 300 m2 vás může stát u pozemku s třídou ochrany V. cca 1 000 Kč, zatímco u třídu ochrany I. zaplatíte kolem 53 000 Kč. Pro pozemek v obrázcích nahoře a zastavěné ploše 300 m2 by výpočet vypadal takto: 2,63 x 3 x 300 = 2 367 Kč.

Kdy žádat a u kterého úřadu

V případě standardního postupu (kdy neexistuje pro pozemek regulační plán nahrazující územní rozhodnutí) je souhlas příslušného úřadu podkladem pro územní a stavební řízení, v němž se rodinný dům povolí. Při společném ohlášení záměru, kdy si stavebník obstará stanoviska dotčených orgánů sám, se tedy žádá před podáním na příslušný stavební úřad.

Žádost se podává u obecního úřadu obce s rozšířenou působností. Tento úřad zpravidla mívá zřízen odbor životního prostředí, kam agenda ZPF spadá. Úřad vydá souhlas, který bude podkladem pro společné ohlášení záměru, a stanoví orientačně „cenu za vynětí“. Po získání souhlasu stavebního úřadu („stavebního povolení“) pak nahlásíte na životním prostředí realizaci záměru min. 15 dní před jejím započetím. Úřad pak stanoví přesnou částku k úhradě.

Jak je to u nestavebních pozemků

V případě, že chcete stavět na pozemku, který je nestavební, je třeba v první řadě vědět, zda se pozemek nachází v zastavitelném území (stavební pozemky v něm zpravidla jsou). Pokud není, stále můžete některé záměry na pozemku postavit, rodinný dům to ale nebude. Aby se stal pozemek stavebním a vy jste na něm dům mohli postavit, je třeba změnit územní plán. Při změně územního plánu se pak bude posuzovat i to, jestli se pozemek nachází v zastavitelném území, potažmo v jaké třídě ochrany ZPF je zařazen.

Shrnutí

Závěrem bychom chtěli znovu zdůraznit, že nejdůležitější je znát funkční určení pozemku dle územního plánu a zda se nachází v zastavitelném území. Pokud počítáte každou korunu, je na místě se podívat i na BPEJ pozemku. Čím je ochrana půdy vyšší, tím víc za její vynětí zaplatíte, cena přitom nestoupá lineárně.