Proč nestačí spoléhat se na služby realitního makléře

Možná se ptáte, k čemu potřebujete vůbec služby LandCheck.cz, když většinu pozemků stejně prodávají realitní makléři a ti vám všechny potřebné informace poskytnou? Nenechte se zmást! V tomto příspěvku si objasníme:

jaká je role realitního makléře,
jaká je úloha LandCheck.cz,
jaké povinnosti má realitní makléř ze zákona a
jak to ve skutečnosti chodí.

Role realitního makléře při prodeji pozemku

Jak jsme již zmínili v úvodu, realitní makléři neboli zprostředkovatelé pozemek prodávají. V naprosté většině případů si jejich služby objedná vlastník nemovitosti, který ji chce prodat. Úlohou realitního makléře je najít pro nemovitost, v našem případě pozemek, kupce. Za své služby dostává makléř zaplaceno prostřednictvím provize z prodeje nemovitosti, která se pohybuje v řádu procent nebo je pevně stanovena na základě dohody s prodávajícím.

Provize je zpravidla splatná při podpisu kupní smlouvy, platí tedy, že dokud makléř nemovitost neprodá, nedostane žádné peníze. Jeho primární motivací je tudíž pozemek prodat, a to co nejrychleji, neboť „co je doma, to se počítá“ a při rychlém prodeji se nemusí zaobírat tolika zájemci (kteří přicházejí v průběhu času) nebo reklamou. Aby se nemovitost co nejdříve a nejdráž prodala, šperkují makléři nabídku krásnými fotkami s připraveným aranžmá, v případě pozemků i leteckými pohledy, a líbivým popisem. Soukromí prodávající si tímto většinou hlavu nelámou, jejich inzeráty zaujmou spíše na druhý pohled.

Realitní makléř by měl prodávaný pozemek před prodejem proklepnout, už jen proto, aby mohl určit reálnou prodejní cenu (stavební pozemek x orná půda). Má také informační povinnost vůči kupujícímu, ke které se ještě dostaneme dále v článku. Na prověření realitním makléřem však nelze spoléhat. Ve lepších případech se prověrka pozemku omezí na územní plán a existenci přípojek. V horších případech se v inzerátu uvede nějaká neurčitá formulace jako „pozemek se nachází v zastavěném území obce“. Výjimkou nejsou bohužel ani případy, kdy se důležité informace vynechávají nebo jsou uvedeny zavádějící věty typu „odpady se svedou do jímky“ (ale už se nepíše, že územní plán vyžaduje napojení na kanalizaci).

Realitní makléři kupujícím většinou nelžou, zároveň však zůstávají obchodníky, kteří chtějí primárně prodat. Mohou tedy nabízet pro neznalého na první pohled lákavá tvrzení jako „očekává se změna územního plánu“ (čtěte „bylo o ni minulý zažádáno, ale její odsouhlasení není zaručeno“) nebo jednoduchá řešení jako to s jímkou. Koneckonců, zprostředkovatelé nejsou specialisté na prověřování pozemků, nýbrž obchodníci. Navíc většina z nich nemá v nabídce jen jeden typ nemovitostí, ale celou řadu, od bytu nebo domu, přes pozemek až k zemědělským areálům. Je tudíž pro ně přinejmenším obtížné znát detailně všechna možná úskalí všech typů nemovitostí. S tím je třeba počítat při posuzování jimi poskytnutých informací.

Realitní makléři jsou obchodníci, kteří prodávají pro vlastníka jeho nemovitost. Tu prověřují pouze povrchně, není jejich úlohou poskytovat kupujícím detailní rozbor nemovitosti. Jejich zájmem, je pozemek prodat. To by měli mít kupující na paměti.

Úloha LandCheck.cz

LandCheck.cz oproti realitním zprostředkovatelům nabízí nezávislé prověření pozemku. Klienti platí odměnu za prověření bez ohledu na to, zda nemovitost následně koupí nebo ne. Výsledek prověření jednoho konkrétního pozemku bude z hlediska faktů totožný, ať o něj požádá kdokoliv. Mění se pouze zaměření prověrky podle toho, co kupujícího konkrétně zajímá.

V LandCheck.cz se narozdíl od realitních makléřů specializujeme výhradně na pozemky určené pro stavbu domu. Díky tomu disponujeme unikátním know-how, které těžko jiné služby, včetně zprostředkovatelů, nemohou nabídnout. Při poskytování svých služeb vždy své klienty upozorňujeme na to, co je třeba zkontrolovat v určité fázi (při prvotním posouzení není například nutné řešit vyjádření úřadů).

Naše prověrky se zakládající na faktech, které jsou pro kupujícího důležitá. Neříkáme však, zda pozemek kupovat nebo nekupovat. Každý má své představy o bydlení a nachází se v jiné životní situaci, musí se tudíž rozhodnout sám. Pro služby LandCheck.cz nedává smysl své klienty ani strašit a na všech pozemcích hledat jen negativa, ani konejšit a tvrdit jim, jak se problémy sami vyřeší. Našim cílem je poskytovat dobrou službu, kterou klienti dále doporučí.

LandCheck.cz poskytuje svým klientům faktické zprávy o pozemcích. Odměna za prověrku nezávisí na rozhodnutí klienta, zda pozemek koupit nebo nekoupit. Prověrka klientům pouze pomáhá učinit informované rozhodnutí, které je pro ně nejlepší.

Zákonná úprava povinností makléřů

Činnost realitních makléřů je upravena ustanoveními občanského zákoníku, živnostenským zákonem a nově účinným zákonem o realitním zprostředkování. Zatímco občanský zákoník upravuje obecně smluvní vztahy, včetně zprostředkovatelských smluv, živnostenský zákon stanovuje podmínky pro získání živnostenského oprávnění k činnosti realitních zprostředkovatelů (nově jsou přísnější a vyžadují jistý stupeň odbornosti).

Od roku 2020 účinný zákon o realitním zprostředkování (č. 39/2020 Sb.) je z výše uvedených předpisů nejkonkrétnější, upravuje totiž některé podmínky realitního zprostředkování, včetně některých souvisejících práv a povinností. Hlavní povinnosti makléřů se, z našeho pohledu, týkají informování zájemců (kupujících) a pojištění odpovědnosti.

Informační povinnosti vůči zájemci zahrnují zejména povinnost předat zájemci nejpozději v den podpisu smlouvy (o koupi/pronájmu nemovitosti) výpis z katastru nemovitostí týkající se nemovitosti (případně jiného seznamu), který není starší než tři dny. Z hlediska prověřování pozemku se toho v katastru moc nedozvíte, tato povinnost pro lidi kupující pozemky neznamená žádné ulehčení.

Dále musí realitní zprostředkovatel musí zájemce o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, pokud plynou z veřejného seznamu (typicky katastru nemovitostí) nebo o nich realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Je otázkou, co bude považováno za takové závady a omezení. Kupujícím však nedoporučujeme se kvůli nejasnosti na tuto povinnost jakkoliv spoléhat, ačkoliv jsou makléři pojištění.

Realitní zprostředkovatel má totiž povinnost sjednat si pojištění případ povinnosti nahradit zájemci újmu. Limit je stanoven na 1 750 000 Kč pro jeden případ a 3 500 000 Kč pro více případů v jednom roce (tyto částky mohou být o polovinu nižší pro makléře spolupracující s realitní kanceláří). Vzhledem k dnešním cenám nemovitostí lze takovou výši pojištění považovat stěží za dostatečnou. Podíváme-li se na hypotetickou situaci, kdy se člověk spolehne na informace poskytnuté makléřem, a koupí si stavební pozemek v ceně 5000 Kč/m2 o velikosti 1000 m2, na němž však stavět nelze. Takový pozemek má pak hodnotu například jen 1000 Kč/m2, což činí škodu ve výši 4 milionu korun. Na takovou sumu však makléř pojištěný nejspíš nebude, navíc není vůbec jisté, že kupec bude schopný prokázat, že o problému, který znemožňuje stavět, měl realitní zprostředkovatel vědět.

Za zmínku stojí ještě následující: realitní zprostředkovatel musí zájemce informovat o výši provize, jejíž výše a splatnost je také stanovena zákonem. Realitní zprostředkovatel by neměl nabízet úschovu nebo její zprostředkování, pokud se nejedná o bankovní, notářskou nebo advokátní úschovu (případně poskytovanou soudním exekutorem). Toto neplatí, pokud o úschovu požádá písemně zájemce (kupující) a realitní zprostředkovatel splní určité podmínky. Dle našeho názoru rozhodně není vhodné využívat úschovy realitního zprostředkovatele.

Realitní makléř je povinnen kupujícího upozornit na vady pozemku, o nichž věděl nebo měl vzhledem ke své odbornosti vědět. Co přesně to znamená není v tuto chvíli jasné. I kdyby se podařilo kupujícímu v případě sporu prokázat porušení této informační povinnosti, není jisté, zda by k náhradě újmy stačilo pojištění makléře.

Jak to ve skutečnosti chodí

Praktiky realitních makléřů jsou různé. Můžete narazit na solidního člověka, ale také na někoho, jehož praktiky hraničí s podvodem. Určitě se vyplácí opatrnost. Zjistíte-li po zakoupení pozemku, že jste naletěli a dům na něm nepostavíte nebo ho postavíte jen za cenu vysokých vedlejších nákladů, ztratíte krom peněz i čas. I kdyby se vám povedlo získat náhradu škody od realitního zprostředkovatele, což je spíše nepravděpodobné, všechno to potrvá hodně času a vy mezitím budete mít utopené miliony v pozemku, který je k ničemu.

Žádná investice do nemovitosti není úplně bez rizika, stojí však za to ho co nejvíce snížit. Například důkladným prověřením pozemku.