Přístupová cesta

Každý, kdo chce bydlet v domě, potřebuje přístupovou cestu. Důvody jsou k tomu ve zkratce dva – očividně se potřebují lidé do svých domovů nějak dostat, a to nejlépe autem, zároveň to zákon vyžaduje.

Vede k pozemku přístupová cesta? Splňuje podmínky pro přístupovou cestu? Ne všechny cesty totiž ano. A budete mít právo ji využívat? Záleží, jestli se jedná o veřejnou komunikaci. Dále je třeba, pokud se má skutečně jednat o napojení domu, aby váš pozemek buď přímo s cestou sousedil nebo abyste měli nějaké jiné oprávnění „spojovací pozemek“ využívat.

Bezprostřední hranice s veřejnou cestou

Pokud má váš pozemek společnou hranici s pozemkem, na němž se nachází veřejná cesta, máte z půlky vyhráno. Veřejná cesta se vyznačuje tím, že ji může veřejnost využívat. Bývá zpravidla vlastněna obcí (místní komunikace), krajem (silnice II. a III. třídy) nebo státem (dálnice a silnice I. třídy). Poslední kategorie komunikací – účelové komunikace mohou být vlastněny soukromou osobou. Zda jsou veřejné, záleží na tom, jestli je patrné, že se jedná o cestu, a jestli ji veřejnost jako cestu využívá, přičemž vlastník o tom ví a (mlčky) s tím souhlasí. U účelových komunikací může být problém s tím, že nenaplňují zákonné požadavky na cestu k domu, například nejsou zpevněné nebo dostatečně široké.

O jaký druh komunikace se jedná zjistíte v případě silnic a dálnic z Geoportálu silnic a dálnic ČR, v případě místních a účelových komunikací z pasportu komunikací, který má k dispozici obecní úřad obce, na jejímž území se cesta nachází. Vlastníka cesty najdete v katastru nemovitostí. Jak v něm hledat, vám poradíme v tomto článku.

Objasnili jsme si, jak se dostanete ke svému pozemku. Zbývá vyřešit otázku sjezdu, protože nejen že budete pravděpodobně chtít mít možnost zajet si ke svému domu autem, ale jedná se i o požadavek zákona, respektive Vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, aby měly stavby pro bydlení vyřešena parkovací místa (§ 20 odst. 5 písm. a)). Tato parkovací místa musí být ve vzdálenosti do 300 m od domu (§ 21 odst. 1). Nemusíte sice nutně parkovat na vlastním pozemku, můžete si například pronajmout k parkování pozemek souseda nebo obce, je však dobré na toto myslet.

Zřizování sjezdů se řídí také pravidly, a to jednak „dopravními“ a jednak „oprávněním“. Souhlas vlastníka cesty není ke zřízení sjezdu nutný, avšak silniční správní úřad si vyžádá stanovisko vlastníka, k němuž tudíž může přihlédnout (dle § 10 odst. 4 písm. b) zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích) a zpravidla tak učiní. Tato pravidla se týkají připojování k místní komunikaci, silnici nebo dálnici. Připojování k účelovým komunikacím není v zákoně upraveno. Pro úplnost dodáváme, že na dálnici a silnici pro motorová vozidla nemůžete rodinný dům napojit přímo z odpočívky.

Jiné způsoby řešení

Pokud váš vybraný pozemek nesousedí přímo s veřejnou cestou, neznamená to nutně, že by se na něm nedalo stavět. Existuje několik možností, jak přístup k cestě získat – koupit vedlejší pozemek sousedící s cestou nebo se stát spoluvlastníkem takového pozemku, případně mít k němu mít věcné břemeno či si ho pronajmout.

Nejeden pozemek se nabízí jako „2 v 1“, neboli s přístupovou cestou. Tu můžete vlastnit sami nebo s někým. Níže na obrázku můžete vidět nejtypičtější způsoby spoluvlastnění přístupové cesty. Situace A je typická pro starší zástavbu, kam se vměstnává „druhá“ nebo „třetí“ řada domu mezi ulice. Stavební pozemek se zpravidla prodává společně se (spolu)vlastnickým podílem k pozemku s cestou. Situace B je typická pro developerské projekty, kdy developer vybuduje příjezdovou cestu k několika parcelám, pozemek s cestou následně převede na vlastníky přilehlých parcel, v lepším případě na obec.

Obě situace mají svá rizika. Společným rizikem je to, že se v případě spoluvlastnictví musíte s dalšími spoluvlastníky na většině věcí dohodnout, včetně investic, což způsobuje často rozepře, podobně jako údržba. U obou situací je nutné myslet na to, že cesta musí splňovat podmínky pro přístupovou cestu, které jsou uvedené nahoře. Zejména pro Situace A může být problém dodržet požadavky protipožární bezpečnosti uvedené na konci článku.

Situace B disponuje více proměnnými. Je to dáno celkovým pozadím vzniku takových přístupových cest, kdy developeři obvykle koupí jeden obrovský pozemek, který následně rozdělí na několik menších parcel. K nim se zaváží vybudovat přístupovou cestu, kterou umístí mezi ně. Příjezdová cesta se nachází na svém vlastním pozemku, který zůstává ve vlastnictví developera, dokud není cesta zkolaudována. Poté developer převádí cestu do vlastnictví buď obce (pokud to s ní vyjedná), nebo vlastníků přilehlých parcel. Následné vlastnictví obce považujeme se přívětivější variantu, protože v případě, že vše proběhne dobře, nebudou se muset vlastníci parcel o cestu starat. Spoluvlastnictví cesty několika subjekty bude pravděpodobně přinášet o to více sporů, o kolik více bude spoluvlastníků. U obou variant je však třeba zvážit riziko, že developer cestu nepostaví, případně ji nepřevede do vlastnictví obce nebo vlastníků parcel. V případě nepostavení cesty nebudete schopni zkolaudovat svůj dům. V případě problémů s vlastnictvím, kdy ho hry vstupuje i možnost různého vydírání developerem, jeho zkrachování nebo prodeje třetí osobě, je to běh na dlouhou trať. Každopádně je dobré si developera prověřit a smluvně ošetřit celou problematiku přístupové cesty, na což developer nebude nejspíše chtít přistoupit, neboť nemovitost koupí jiný, neobezřetný, zákazník. Samozřejmě, v čím pokročilejší fázi onen developerský projekt je, tím přesněji zhodnotíte možná rizika, bohužel ale pozdější koupě znamená menší výběr pozemků a obvykle i vyšší cenu.

Věcné břemeno je právo k věci cizí, tedy k pozemku, který nevlastníte. Zapisuje se do katastru, protože se váže k pozemku a přechází na vlastníka pozemku, k němuž je věcné břemeno zřízeno (pokud není zřízeno pro konkrétní osobu). Abyste se mohli na svůj pozemek dopravit autem, budete potřebovat z věcných břemen služebnost cesty. Pokud zatím není zřízena, je třeba s vlastníkem služebného pozemku uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti a následně nechat služebnost zapsat do katastru. Vlastníkovi služebného pozemku zaplatíte jak za zřízení služebnosti, tak opakovaně za náklady údržby.

Obdobně funguje i oprávnění užívat cestu vyplývající z (nájemní) smlouvy. Rozdíl je v tom, že takové právo se nezapisuje většinou do katastru, nemusí přecházet na nové vlastníky nemovitostí (ať už služebné nebo oprávněné) a bývá vypověditelné nebo časově omezeno.

Ohání-li se prodávající tím, že si můžete nechat zřídit nezbytnou cestu, zbystřete. Pokud s jejím zřízením vlastník cesty nesouhlasí (a pravděpodobně nesouhlasí, jinak by vás na to prodávající neodkazoval), musíte se jejího zřízení domáhat u soudu. To může trvat hodně dlouho, bude vás to stát nejen soudní výlohy, ale i příspěvek majiteli cesty. Navíc je zde riziko, že soud neshledá, že jsou podmínky pro zřízení nezbytné cesty naplněny, proto nedoporučujeme se na institut nezbytné cesty spoléhat.

Pozor na skryté úzké pozemky podél cest

Závěrem bychom vás chtěli upozornit na případy, kdy se podél pozemku s cestou v katastru objevuje ještě jeden dlouhý úzký pozemek. Ne vždy člověka napadne se podívat i na tento pruh, který působí na první pohled jako krajnice nebo dle ortofoto cesta částečně vede přes něj. Může však být ve vlastnictví jiné osoby a nemusí sloužit jako přístupová cesta, tudíž byste pro využití potřebovali souhlas vlastníka tohoto pozemku

Ke kterým cestám se můžete připojit

Nebo spíše nemůžete, protože výslovně se nelze stavbu rodinného domu připojit k odpočívce dálnice. Pro zbytek cest platí to, že bezpečnost zřízení sjezdu posuzuje příslušný dopravní inspektorát Policie ČR. Požadavek souhlasu vlastníka cesty byl zrušen, nyní se úřady ptají pouze na jeho stanovisko, které mohou vzít do úvahy při rozhodování. Souhlas vlastníka účelových komunikací není v zákoně upraven.

Další podmínky pro zřízení sjezdu

Kromě výše uvedených majetkoprávních a územně plánovacích podmínek je důležité zohlednit také hledisko dopravní a požární bezpečnosti. Doporučujeme vždy konkrétní případ konzultovat s příslušným úřadem, zde uvádíme neúplný výčet základních podmínek:

dostatečný rozhled,
vhodná vzdálenost,
minimální šíře cesty 3,5 m a možnost průjezdu vozidel do výšky 4,1 m v případě, že je cesta ohraničena,
pro příjezdové cesty delší než 50 m je nutné vybudovat na konci obratiště.

Když už jsme u těch požárních předpisů, upozorňujeme ještě na nutnost mít v dosahu vodu pro hašení (ať už speciální vodovodní řad, hydrant nebo požární nádrž).

Závěr

Pokud vás předchozí řádky vyděsily, nevěste hlavu, rádi vám poradíme, jak to s přístupovou cestou zrovna u vašeho pozemku je, případně vám můžeme pozemek prověřit kompletně.